导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(g水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些ǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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