导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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