导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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