万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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