文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiá机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息o)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　<机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息img alt="是该取消(xiāo)预售制了：问(wèn)题(tí)及(jí)建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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