导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(ch乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人éng)或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人