万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(b大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别èi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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