文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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