5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(ftan1等于多少，tan1等于多少兀ff0000; line-height: 24px;'>tan1等于多少，tan1等于多少兀áng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙tan1等于多少，tan1等于多少兀头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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