万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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