5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wà百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗n)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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