导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架 alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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