近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻