“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关(guān)注度从板块向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水(shuǐ)平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要(yào)注意的(de)是，能(néng)够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　20全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词22年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有(yǒu)着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验(yàn)着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速(sù)度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两(liǎng)年市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在(zài)我看来(lái)，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不(bù)得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地(dì)产净负(fù)债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时(shí)，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期(qī)发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名(míng)迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了(le)超一倍(bèi)以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了(le)信达(dá)证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连(lián)收(shōu)七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发(fā)现该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经(jīng)风光(guāng)一时的(de)家居(jū)板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报中他管理的(de)广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

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