“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的(de)开(kāi)发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出(chū)现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资(zī)背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成(chéng)本(běn)是否是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的(de)仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和二线(xiàn)城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负(fù)债率持续(xù)居高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合型证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身(shēn)业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的(de)中游环(huán)节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一(yī)季度报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能(néng)在(zài)业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写