饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算)务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算fèi)的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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