导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市p>

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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