OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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