OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPP琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗O关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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