“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售(shòu)情况相较一(yī)般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在(zài)资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率(lǜ)是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述条件的(de)房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未(wèi)来市(shì)场，以及(jí)过(guò)于(yú)激(jī)进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘(pán)入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用行业主要包括15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房(fáng)地产行(xíng)业在进(jìn)入存量(liàng)房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的(de)住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèn15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸g)新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却(què)一直都很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报(bào)中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸