万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数i)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àne的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)藏秘密。e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数>

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？