5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这2l是多少斤 2l是多少kg(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按2l是多少斤 2l是多少kg照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖(2l是多少斤 2l是多少kgmài)推荐。）

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