饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中小舞去掉所有衣服是什么样子的介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiā小舞去掉所有衣服是什么样子的o)易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交小舞去掉所有衣服是什么样子的易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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