OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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