文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。