5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑(h艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机uá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机