文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.6唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好3亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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