导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)盱眙的邮编号码是多少啊套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国盱眙的邮编号码是多少啊城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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