文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(chá大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思ng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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