近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(y孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗ě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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