万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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