饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(y吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢ì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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