OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全(危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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