OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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