导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比<辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向/p>

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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