饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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