近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募一方水等于多少升，一方水等于多少升水集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)一方水等于多少升，一方水等于多少升水，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品一方水等于多少升，一方水等于多少升水因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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