OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(sh大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别í)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别rù)了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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