导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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