下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长

　　“现在的(de)房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪(hóng)灏(hào)指出(chū)，需要满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那(nà)些(xiē)有国企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对(duì)比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是(shì)行业(yè)内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业(yè)内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一(yī)个(gè)比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的(de)实际(jì)表现上，国(guó)央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央(yāng)企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的十下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长(shí)大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(bě下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长n)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区(qū)的(de)营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年(nián)持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产产业(yè)链上(shàng)的中游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大(dà)多(duō)在香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的(de)年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别(bié)好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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