5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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