近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现(xi高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级àn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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