文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù733是什么意思)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)733是什么意思逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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