5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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