万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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