5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎn陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思g)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chén陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思g)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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