文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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