导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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