近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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