“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向(xiàng)单个(gè)标的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资(zī)金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明(míng)显。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是(shì)行业内的(de)最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至20大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗22年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云(yún)南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它(tā)从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地(dì)块也实现了快速的(de)开(kāi)盘(pán)利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极(jí)的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样受到机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示，公司(sī)于5月(yuè)10日(rì)接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗少7.57％；不过实现归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个(gè)高(gāo)毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗